如何去评价房地产开发价值评估理论


 发布时间:2021-04-18 10:20:29

谁都不愿当房奴,但又有谁能说这位父亲的说法没有道理?在这种朴素而执着的理论支持下,2009年的青岛乃至全中国都迎来了全民买房时代。于是我们看到青岛满马路的房产中介,每到周末满大街的看房客。“快点买吧,过了年优惠政策就要取消了”这句话已经成为无数中介的口头禅。在这个全民买房的时代,

它可能有一个清晰明了、自圆其说的解释框架,但不足以应对发展中国家的复杂矛盾;可能对说明某些方面的问题有所启示,但绝不能用来作为这些国家发展的指南。对于我们来说,自己的事情自己最有发言权,自己的问题也只有靠自己来解决。因此,对西方理论应具体看待,不能过分依赖。对西方学术盲目推崇,会妨碍我们独立思考;对西方理论资源和研究方式过分倚重,会遮蔽中国问题的真实性质。西方的一些理论信条虽然很诱人,但很难直接套用。脱离实践基础和现实条件提出的问题和观点,只能是一种虚假、空洞的概念。

谁都不愿当房奴,但又有谁能说这位父亲的说法没有道理?在这种朴素而执着的理论支持下,2009年的青岛乃至全中国都迎来了全民买房时代。于是我们看到青岛满马路的房产中介,每到周末满大街的看房客。“快点买吧,过了年优惠政策就要取消了”这句话已经成为无数中介的口头禅。在这个全民买房的时代,什么房价收入比、房屋租售比、地价构成说、建筑成本说、“超过25% 的利润不做”说之类的理论已经统统失效,“买了肯定赚”俨然成了唯一的真理。既然如此,还是不要相信那些乱七八糟的理论吧。上一周,房产交易中心的办证号已经排到了10天以后,中介们提醒顾客现在到了享受购房优惠政策的最后时刻,买房的话赶紧抢搭末班车,各大银行完成贷款任务后开始抬高房贷门槛。上个周末,全市无一新楼盘开盘,在售房源忙着提价,海边众豪宅则爆出了认筹火爆的新闻。年底的楼市,很火也很冷酷。(城市信报记者 赵健 )。

本报讯(见习记者张希为)哪个城市的房子更值得投资?有种答案竟是小学生数量最多的城市。近日,网帖“房地产小学生理论”相当火爆,称判断一座城市的房产有无投资价值,可以先参考小学生数量增长情况。房子增不增值还得小学生说了算?武汉晚报记者采访了中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政,他指出,人口的流入并不是影响房价走势的唯一要素。关于“房地产小学生理论”,帖子里是这么说的:在小学生数量下降的城市投资买房需谨慎,因为城市人口增减是判断当地楼市是否有投资价值的一项指标,而考察一个城市人口增减,小学生数量比统计局公布的人口数字更有参考价值。

“作为一个勘探开发50年的老油田,能够连续15年产量稳定在2700万吨以上,是个奇迹!”中国石油勘探开发领域著名专家、中国工程院院士胡见义说。新的起点,新的蓝图经过连续十几年的稳产上产,胜利油田东部主力探区已处于深度勘探开发阶段,新增探明储量中低品位油藏比例逐年增加,“十一五”期间占到75.8%,“十二五”期间将达到90%,目前开发技术尚不能完全适应。虽然,西部新区今后五年预计探明储量达0.7亿至1亿吨、新建产能80万吨,但相对于胜利油田2700万吨的产量基数,还难以真正形成战略接替。

但理论上可行不代表现实中就一定会如愿以偿,有时甚至会出现始料未及的结果,甚至会适得其反。比如说物业税会不会间接打入买楼成本,从而推高房价?物业税的征收将加重养房的成本,减少流通环节费用。流通环节的税费少了,房价自然会降一些。但同时老百姓的购房欲望反而强了,再加上城市化的进程必然使得住房需求不断增加,按照市场供求规律,房价反而有可能会不降反升。其次,市场经济的财产权利平等是征税的基础,但由于各类房屋的政策基础差别巨大,比如说居住类房屋有商品房、经适房、拆迁房、村中城改造房。

目前的创业板市场就是典型,以往投资者曾经喝酒吃药、文化创新,让资金扎堆刺激人气。其次,市场情绪会更趋于极端,市场悲观延误数年,依靠市场自身的力量无法走出失效的漩涡,不得不依靠暂停IPO等强心针恢复市场生命。目前热火朝天的房地产市场同样落到模型之外。席勒从2009年开始曾经数次警告中国大城市的房地产,按照房价收入比、租售比,中国的房地产应该早已崩溃了,其泡沫比日本泡沫最高时还要高。四年过去了,中国的房地产除个别城市外普遍上涨,任志强说房价还会涨,谁更准确?泡沫总会崩溃,但我们无法预知什么时候崩溃,尤其在民间财富隐性化,投资渠道单一化,个人购房家族化的背景下,以较为完美的模型进行预测是不可行的,起码收入等重要变量必须进行更正,可能以王小鲁的灰色收入来衡量房地产泡沫,会更准确一些。席勒本人也意识到了这一点,所以他提到了中国的收入差距。国外金融学家对中国市场并没有那么关心,他们的模型建立在西方市场的历史数据上,我们不必自作多情,非逼国际金融专家谈中国股票与房地产市场,而应该建立基本的信息准确度,建立基于自身历史数据库基础上的合适模型,才能有对话的前提。

回应社会关切,为热点难点解疑释惑。财政学属于应用经济学,不在“美文”,重在“管用”。要“经世济民”,就得有“衙斋卧听萧萧竹,疑是民间疾苦声”的情怀,走出书斋,保持对现实的高度关注。当前,经济运行呈现新特征,社会发展显露新特点,体制改革面临新任务,外部环境出现新变化,财政热点难点问题层出不穷。这都需要财政理论工作者及时跟进研究,及时回应社会关切。比如,当前社会热议的“土地财政”,从土地的出让计划审批到土地价格的形成,再到纯收益形成,都不属于财政职能范围,甚至与财政部门没有直接关系,只是最后集中统计反映为政府财政收入。

1970年,尤金·法玛在此基础上,提出弱有效市场、半强型有效市场、强有效市场,弱有效市场中股价反映过去的一切信息,半强型反映过去与公开得到的信息,而强有效则是所有过去、现在,公开、非公开的信息。所有这些理论都未设想过以下极端情况,在信息基本紊乱的市场,价格该如何制定?如果基本指数被看作政绩,大公司业绩受到人为干扰,如果上市公司披露的信息故意颠倒黑白,或者先预喜再报亏、先预亏再报喜,那市场又会如何反映?A股市场起码可以印证一点,当投资者得不到基本准确的信息时会发生两种情况,首先是羊群效应,大量投资者集中在资金集中之地寻求安全边际,他们以为资金互相取暖就可以摆脱屠刀。

就理论探索而言,吸收、借鉴国外相关研究成果非常必要,加强与国外理论研究人员的对话、交流确实需要,因为我们的探索研究不是封闭的而是开放的。西方学者对发展问题的研究比我们早,在总结概括发达国家和发展中国家实现现代化的经验教训方面提供了丰富的素材和理论分析。他们所提出的一些问题、所阐明的一些观点、所运用的一些方法,值得我们重视。但重视不等于依赖,不能仰仗西方理论来阐释和说明中国问题。将中国问题的分析和解答寄托于西方理论,无益于对问题的真正解答,无助于马克思主义中国化。

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