房地产开发评估价值的理论与方法


 发布时间:2021-04-14 05:55:55

而且,土地出让纯收益占出让收入还不到1/3,不到地方可用财力的一成。所以,简单地提“土地财政”,既不客观,也不科学,还容易误导决策。类似这些热点难点问题特别需要财政理论工作者从全局角度深入研究、科学分析、弄清原委、澄清事实,并全面研判形势,提出有针对性的、可操作性较强的政策建议。

胜利油田勘探开发之难世界公认。复杂多变的地质状况没有击倒胜利人。复式油气聚集(区)带理论、隐蔽油气藏理论、剩余油富集理论……这些自创且获得国家科技进步奖的理论,使以一般技术手段难以发现的隐蔽油气藏现身,并将那些混杂在水中的油藏流体“解放”了出来。理论创新照亮了勘探之路,使胜利油田探明石油地质储量连续28年保持在1亿吨以上。资源有限,创新无限。依靠科技进步,胜利油田已累计发现77个油气田,每年新增探明储量4000万吨以上,新增可采储量1000万吨以上,新增原油产量300万吨,科技成果贡献率达63%。

本报讯(见习记者张希为)哪个城市的房子更值得投资?有种答案竟是小学生数量最多的城市。近日,网帖“房地产小学生理论”相当火爆,称判断一座城市的房产有无投资价值,可以先参考小学生数量增长情况。房子增不增值还得小学生说了算?武汉晚报记者采访了中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政,他指出,人口的流入并不是影响房价走势的唯一要素。关于“房地产小学生理论”,帖子里是这么说的:在小学生数量下降的城市投资买房需谨慎,因为城市人口增减是判断当地楼市是否有投资价值的一项指标,而考察一个城市人口增减,小学生数量比统计局公布的人口数字更有参考价值。

“诺奖颁发与现实有关”兴业银行(11.44, -0.17, -1.46%)首席经济学家鲁政委[微博]昨日表示,诺贝尔奖委员会从不承认颁奖与现实有关系,只表示忠实地考量其学术贡献,但事实上,两者是有关系的。比如上世纪90年代初把诺贝尔经济学奖颁发给科斯,是因为1989年东欧出现巨变,而现实制度的无效率导致其必然发生巨变,所以显示了科斯制度分析的贡献。再比如蒙代尔获奖也是在欧元区产生之后,这才显示出他的贡献。

总之,房价蹿升绝非丈母娘之力所为。透过“丈母娘”理论,专家群体的浮躁令人忧心。须知,专家特别是经济学家的水准、职责和道德,对我国经济如何持续发展至关重要。但经济学家们都做了什么?2005年,丁学良教授评论“中国合格经济学家不超过5个时”,经济学家们集体失语,随后,各种“歪论”更让公众见识了专家们的“高见”。而今,“丈母娘理论”又呼啸而出。看来,专家的“丈母娘”应该好好“教子”了,再这样放任某些专家肆无忌惮地大放厥词,势必会使他们更加“目无尊长”、无视法则、低估民智,也会使学术界的治学精神更加浮躁,使公共政策更加远离科学和严谨。在专家的“丈母娘”好好“教子”之余,相关政府部门也该好好反思。专家特别是经济学家的“满嘴跑马”、“言论飙车”不也是被一些人“惯出来”的吗?确实到了深入了解民情、倾听民意、汇聚民智的时候了。民众的切身体会难道还不如“丈母娘”理论科学吗?(李志军)。

由此看来,用“小学生理论”推断房价是涨是跌似乎不太准确。“人口的流入、小学生数量的增减虽然影响房价走势,但并不是影响投资价值的唯一要素。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政说,除了人口数量,房价与配套基础设施建设、产业结构、公共资源水平等息息相关。武汉近年来在公共交通建设上投入不少,随着多条新的地铁线的贯通,李国政预测,未来3年武汉的房价肯定会上涨,但上涨幅度不会太大。其中地铁沿线、江景、湖景房房价上涨空间比较大,最具有投资价值。

中国的路需要中国人去走,中国的发展实践需要中国自己的发展理论,不能指望西方给我们提供理论方案。这就要求我们重点加强自己的理论探索和理论创新,用中国的话语、中国的方式来研究和阐释中国的问题,形成具有中国特色、中国风格、中国气派的马克思主义理论。在研究路径上,应当“回到马克思”。马克思作为伟大的思想家,从来不是为了建构一种什么理论体系去进行理论研究的,而是为了揭露和解决现实社会的内在矛盾、寻求人类解放道路进行理论探索的。

1961年4月16日,华北地区第一口见油井——山东东营构造华8井喜获工业油流8.1吨,胜利油田由此诞生。50年奋斗,半世纪辉煌。中国石化胜利油田已累计生产原油10亿吨,约占新中国成立后全国原油总产量的五分之一,目前油田依然是共和国第二大油田。胜利油田的50年,上演了共和国石油史上波澜壮阔的一幕。连续15年产量超2700万吨,胜利之路越走越宽这是一组令人瞩目的数字——从上世纪70年代开始,胜利油田年产量始终占全国石油总产量的六分之一,在80年代一度达四分之一。

再加上城乡之间、不同收入群体之间所能承受的税负又不一样。因而如何公平评估房屋的价值,并确定一个相对合理的物业税起征点就很值得考量。什么样的人、购买多大面积的房子可以享受免税,或者低税,都应有所考虑。开征物业税本是要调节社会财富的分配,从而尽量确保公平,但如果在这些细节上没有作出相应的区分,则很有可能导致新的不公。再次,在财产信息不透明的前提下,如何确定炒楼者的拥有数量,以及如何摸清一些特权人物的房产信息,也是一个必须解决的问题。

但理论上可行不代表现实中就一定会如愿以偿,有时甚至会出现始料未及的结果,甚至会适得其反。比如说物业税会不会间接打入买楼成本,从而推高房价?物业税的征收将加重养房的成本,减少流通环节费用。流通环节的税费少了,房价自然会降一些。但同时老百姓的购房欲望反而强了,再加上城市化的进程必然使得住房需求不断增加,按照市场供求规律,房价反而有可能会不降反升。其次,市场经济的财产权利平等是征税的基础,但由于各类房屋的政策基础差别巨大,比如说居住类房屋有商品房、经适房、拆迁房、村中城改造房。

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