郑新立:房地产调控旨在房价稳定后再缓慢上升


 发布时间:2021-05-10 13:22:13

8月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%,这是近三年来首次出现环比下降。这是一个标志性的变化,表明我国房价开始从快速增长回落,转向小幅下跌,价格拐点正式出现。据机构月度成交统计,本市住宅交易量及均价从二季度起逐月下降,到三季度,成交量同比已下降六成以上,均价也下降一成

对于现在业界认为楼市走势经过去年以来的“小压”之后还会再弹起来的观点,王石也表示不认同。他还透露,周围一些同行其实也同意他的拐点论,但希望他不要再在媒体上发表类似观点。对于后市的谨慎态度,同样体现在万科的定期报告中。前不久公布的万科2009年一季报就指出,虽然一季度成交量回升,但“对这一态势的后续发展,仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性,断言住宅市场调整已经结束还为时尚早”。万科的不少高层也多次在不同场合强调,将继续遵循市场化的定价策略,积极促进销售。

这需要区别对待崩盘和拐点两个词。笔者认为,崩盘对于行业而言是一件坏事,因为这将可能造成大量的烂尾楼、大量的开发商资金断裂,同时还有大批业主血本无归的情况出现,不利于社会稳定。但是,对于拐点,为何不能从容一些应对呢?实际上,对于绝大多数开发商,都不愿意看到“拐点”的字眼,只要产生“日光盘”、地王,就迫不及待拿出来驳斥一番,对于他们而言,仿佛房价永远上涨才是符合规律的。但是,笔者认为,有涨有跌,有进有退,有高潮有低谷,有黎明有黑夜,这不才是世间永恒的定律?拐点本不应该那么可怕,只要在合理的调整范围内。近期,广州陆续有楼盘加入降价的行列,成交量继续在低位徘徊。最主要的是,央行一番支持刚需首套房贷的指令似乎并未有明显的效果,信贷政策能否迎来真正的放松恐怕还有待进一层的旨意。放眼望去,各地救市蠢蠢欲动,广州除了限售、限价、限签暗地里放松之外,其他调控政策可谓不敢轻举妄动。按照十八届三中全会的精神,多一些随行就市,待涨价不再习以为常之时,拐点也就没有那么可怕了。

出口企业一蹶不振,政府大量资金救市没有让实体经济复苏,反而让楼市和股市翻了身,这是政府没有想到的,也是政府不愿意看到的。楼市这么像肥皂泡一样的涨起来了,到底是不是泡沫?按照这种涨势,再过几个月房价将有翻番的可能,难道不是泡沫?难道还算正常?难道政府能够容忍?难道人们能够接受?种种迹象表明,楼市的疯狂就要到头了,主要有两个标志,一是楼市是涨是跌争论再起,反击的声音大了,特别是一些地产大佬开始发声,记得上次就是王石的拐点论让形势直转急下,而之前也是经过了拐点的较长时间争论,最后王石一锤定音。

对于有旧业主的楼盘,可以以更多促销活动来降价,新楼盘则可以从成本出发制定合理的价格,以满足刚性需求。“我们在上海一个项目也是跟龙湖一样的情况,降价被砸完售楼部以后,以前没有什么名气,砸了之后,名气大了,天天有客户来买房。”某开发商代表在会上表示,公司在广州市场上二季度的时候已经把今明两年的货卖掉了。上海的例子可以说明,只要定价合理,买家就会跟进。保利地产的代表就分析,只要价格降到位,就可以促进销售,如果降的程度不能够对促进消费者的购买产生实质影响,反而可能会加剧市场的观望情绪,不利于开发商的销售。

任志强:长期下降不可能“去年底,今年初我都向开发商发出过风险警告:别以为今年还会像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。”任志强在其微博表示。任志强认为,通常投资连续高增长之后会有调整,今年的增幅会大大下降,差别会在城市间更加明显。“但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。”任志强认为,一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%,二是城镇化率仍处于高增长期;特别是政府已明确加速城镇化的发展,促进城镇化率提高的改革。

住房空置率是否已经很高?“简单地说空置多少不太合适”对于中国的住房空置率是否过高的问题,冯俊明确表示中国没有官方的“空置率”统计。他在回应中暗示,一些市场人士所引用的中国住房空置率数据实际上是被高估的,中国并没有那么多的空置房屋。冯俊认为,通过晚上数亮灯的住房比率大致推出空置率的算法不科学。“我曾跟一位记者朋友开过玩笑,我家住三居室,我一般就开一两个灯,如果你在我家楼下看肯定我家一大半窗户是黑的,这怎么能算空置?所以不能用亮灯的数量衡量。

近日,有媒体报道称,9月上半月,北京市成交商品房7026套,剔除经济适用房和限价房,商品房成交套数为6228套,与上月同期相比减少283套,跌幅为4.35%;同期,北京商品房成交均价为14350元/平方米,环比下调200元,跌幅为1.37%。半年以来,市场首次出现量价齐跌,楼市“拐点论”再次抬头。“局部市场出现波动是很正常的,当前的房地产市场不存在所谓的‘拐点’。”昨日,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受记者采访时表示,尽管房价环比出现微调,但与去年同期相比,成交量仍有大幅提升,价格也在企稳;同时,今年以来,全国的房屋施工面积、房屋竣工面积和住宅竣工面积都在逐月提高,说明市场在回暖。

国内房地产市场将朝着多极分化继续调整和洗牌。四问拐点专家(从左至右)黎文江 合富辉煌(中国)市场研究部首席分析师韩世同 广州房地产专家黄韬 广东中原项目部总经理丁祖昱 易居(中国)控股有限公司执行总裁赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理邓浩志 方圆地产首席市场分析师梁永光 克而瑞广州机构首席分析师(排名不分先后)专家会诊:楼市进入分化期 以价换量是出路问您是如何界定或看待“楼市拐点”一说?您认为楼市出现拐点的最重要标志是什么?答黎文江:我的理解,房价正常情况下表现为平缓的上下波动。

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