马跃成:忽视空置率是楼市调控重大失误


 发布时间:2021-04-15 03:28:37

据世邦魏理仕最新发布的报告显示,2008年前三季度北京写字楼市场整体租金上涨,主要是由于大量A级写字楼供应量增加所致,同时A级写字楼在推动整体市场租金上升的同时也带动自身空置率的大幅上升,其中,东二环及燕莎地区写字楼市场面临着与CBD相同的局面,区域整体空置率高于24%。专业人士

如果加上近一年来住房销售快速增长所增加的住房空置,估计目前中国的住房空置率会更高。当然,中国住房空置率到底有多高,由于目前没有统一的界定,可能会因为样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有差异。对于住房的严重空置,不少国家都会采取收取住房空置税的方式降低空置率。最近,加拿大温哥华市长罗品信就表示,由于海外买家的大量涌入,温哥华房价已高到令本地人难以负担的程度,严重影响民生。然而,很多海外买家在买了房子之后,却长期不住,也不愿意出租,白白浪费了宝贵的房屋资源。

但是,高空置率意味着全社会的资金大量投向了房地产,宏观金融风险不容忽视。特别是,以物业抵押来获得贷款(包括土地储备贷款、房企开发贷款、个人住房抵押贷款、物业抵押消费及创业贷款等)是银行贷款发放基本规律,这部分贷款占银行存量贷款的40%-50%。可以推断,在空置率居高不下的情况下,2013年住房在建面积是住房竣工面积的6倍,后续供应还会源源不断地增加,可能会导致未来房价和地价循环下跌。抵押物价值下跌,银行就要追加坏账拨备,楼市对宏观金融风险的冲击就可能会显现。

后面的联排叠拼别墅更是一片漆黑,连路灯也没开,走进小区深处,只能看见值守的保安打着手电筒在到处巡查。一位来自兰州的住户告诉记者,每到这个季节入住的人极少,难得见到亮灯的住户,走在小区内都要用手机照明。据“山水国际”物业公司相关负责人介绍,这个小区包括多层住宅、高层住宅、联排叠拼别墅、独体别墅在内共1600余户。业主大部分来自岛外,在此购房只为休闲度假,并非居家常住。小区的一位保安对记者说,空置率高给安保工作带来了较大困扰,“很多业主冬天来住一两个月,平时都空着,很容易招小偷,所以,我们必须24小时不停地在小区内巡查。

北京本季度优质写字楼平均租金为每月每平米407.4元,较上季度上涨1.5%。本季度写字楼空置率下降到3.8%,供应不足,需求保持平稳使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至1995年以来的最低水平。过去的一个季度,全国优质零售物业市场供应量仍在逐步放大。其中,大部分供应集中在二线城市,约占整体供应量的74.4%;北京只新增凯德Mall•太阳宫,为市场带来约84000平米零售物业面积。随着大部分近期新开业项目空置面积的不断下降,北京零售物业市场整体空置率环比下降0.8个百分点至11.0%。北京工业用地方面,价格出现微涨,工业用地平均价格较上季度上涨0.2%,至每平米1889元。从第三季度住宅市场表现来看,世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟对中新网房产频道表示,总体看整个市场表现比较平稳。虽然“金九银十”表现不足,但是成交量还是保持在相对健康水平,房价有涨有跌,但是整体表现平稳。基于3月份以来市场复苏的成果,开发商资金压力得到缓解,未来不会出现降价的情况。

“当前重庆写字楼市场已经供过于求,空置率高就意味着投资者的还贷压力非常大,那么出现违约的风险也就更高。”该工作人员表示。同生辉认为,成都、重庆作为二线城市,第三产业的发展增长速度有限,如果过度开发甚至超前开发,则会给写字楼开发商带来隐患甚至引发地产行业的风险,由于地产行业和其他经济行业部门的关联性较强,进而引发对区域经济的冲击和影响。有分析称,二线城市写字楼市场相对过剩源于地方政府与开发商的不谋而合。一些地方政府热衷于开发新的中央商务区,借此推动土地销售、基础设施建设、房地产投资以及城市整体发展,以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。

住建部有关负责人回应楼市热点问题:房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳,把价格作为调控目标过于狭义化。限购政策对老百姓的消费需求是没有影响的,只是对过度投资需求有限制。文/新华社记者杜宇尽管这是一场以棚户区改造和保障房建设为主题的新闻发布会,但是在房地产市场发生变化的关键时刻,有关楼市的话题,同样成为记者追逐的热点。4日,住房城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上,面对楼市热点话题,一一作答。

2008年以来,伴随房地产市场的下行,商品房成交量的萎缩和空置量的增加,一些业内人士更就商品房空置问题大做文章,制造了一波“空置率危言”。其以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础,推断出:2009年全国商品房空置率将达30%以上,大大超过国际公认商品房空置率警戒线10%。“乍一听,不寒而栗。细细一思,又有些不对。且不说,其空置率算法与国际通行算法不一致,结果不具有可比性。就其利用空置量/当年增量房数量计算出的30%的空置率亦是水分不少。

同时,随着市场可租赁的优质办公面积增加,企业搬迁或升级的需求得到进一步释放。内资企业仍然是市场需求的主要来源,但外资企业本季活跃度大幅提高,诞生多个租赁成交案例。其中最大的成交案例来自德勤,该公司在瑞安企业天地8号楼租下了约2万平方米用作其新设立的华西区总部和中国运营中心。此外,首次入渝的大华银行、匈牙利驻渝总领事馆入驻海航保利国际中心。活跃的市场需求推动全市净吸纳量环比增长19.4%,总量近12万平方米。但因新增供应集中且空置面积仍较大,重庆全市平均空置率环比上涨3.2个百分点至31.3%。

住宅空置率统计并不是一个新鲜事物。据了解,在房地产市场比较完善的美国早在上世纪50年代就开始统计住房空置率。欧盟、日本虽然统计计算方法各有不同,但是都会有公开的住宅空置率统计数据可查。住宅空置率是衡量住宅市场供求关系和投机程度的重要指标,也是政府进行宏观调控的重要依据之一。空置住宅过多是巨大的资源浪费,也不利于房地产市场健康发展。住宅空置率数据的及时准确发布有利于政府更科学地进行房地产政策的调整,让有限的土地资源带给更多人实惠。并且对过多的投机投资需求起到警示作用,对于地产开发商投资起到合理引导作用。孙博洋。

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