2015年第一季度报告:北京办公楼空置率全球最低


 发布时间:2021-04-18 10:01:20

这次披露的数据是根据去年6月至今年6月的挂牌情况来统计的。”据介绍,按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%—20%之间为空置危险区。如按照我爱我家的统计数据,7个城市近五成的空置率实属空置高位。不过业内人

“空置房这个概念完全是对开发企业而言的,指的是开发商竣工验收没有卖出去或者租出去的房子。”他说,“一线城市拥有两、三套房子的家庭很常见,有的需要把老人接过来住,有的是给孩子结婚用的,有的是刚装修完晾着的。”空置率能否作为调控房地产市场的宏观数据北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波也表示,“对空置率标准没有统一的说法。”在他看来,从个人角度理解,比如有很多人在海南买房用于度假,买房的人没有出售和出租的意图,算在空置率里面有什么意义?从开发商的角度来算空置率,完成了1000套的开发,卖出去800套,那就有20%的空置率,企业就要控制成本。

“实际上造成空置房的原因有很多,地方环境、经济形势、就业情况都有关系,这个数据对政府宏观调控,对预测房地产风险都有参考价值。”楼建波表示。甘犁的调查报告显示,2013年我国城镇空置房为4898万套。造成空置房的主要原因有,投资性购房、年轻人的婚房,养老用房,但对于具体比重情况,报告中并没有显示。“变数太大、原因很多,不好计算各自的占比情况,但总结出了空置房的概率。”甘犁说,在样本中,家庭经营工商业的,空置房的概率就增加11.2个百分点;房价租金比每提高1倍,空置房的概率就增加6.1个百分点;投资风险偏好强的家庭,空置房的概率就增加5.3个百分点。

照这个数据来看,深圳楼市已在危险的区域内。中原地产深圳公司副总经理贺晓丽告诉21世纪网:“写字楼的空置率在20%以上就属于危险区域。住宅则很难得出完美答案,因为居住的功能性不同,有的为了学位房、有的则为了交通便利,但一般楼盘在3年交盘后空置率低于50%就属于危险范围。”但如何计算空置率,业界历来存在争议。除了计算实际用电量,也有通过用水量、看亮灯率来计算的,早在2011年,就有深圳大学的学生,历时半年调查121个楼盘的4.1万套住宅,通过查水表算出,深圳一手楼空置率达到43%。

根据瑞银的统计,过去10年超出自住需求范畴而销售的住房在5000万套左右,基本上满足原户籍有房户的改善性需求和投资需求。这是导致住房空置率在近几年攀升的主要原因。笔者在很多三四线城市调研发现,这里的户籍人口很多都拥有两套以上住房,而当地租赁市场又不发达,住房空置在这些城市是常见的现象,空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南财经大学披露的三线城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外,住房贷款无法通过贷款证券化或出售流动起来,存量个人房贷资金无法盘活。

另外,针对社会关注的个人住房信息系统联网,冯俊表示,这项工作正在进行当中。他说:“需要把很多的纸质信息变成电子化信息。由于各个城市的信息系统、程序、格式不一样,还需要统一,因而需要一段时间。”住房空置率是如何统计的?有记者问,住房的空置率到底有没有统计或者怎么统计的?对此,冯俊表示,现在对于空置率没有一个准确的官方定义。他认为,现在很多媒体、很多专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。冯俊说,国际上的空置率计算,是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子,然后把总住房量作为分母。我们现在这方面是没有调查的,有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的数字都没有,所以很难得出空置率的概念。对于一些人通过晚上数亮灯的住房比率大致推出来的空置率,冯俊不认同。他说:“假设我家住三居室,晚上一般就开一两个灯,如果你在我家楼下看,肯定是一大半窗户是黑的,这怎么能算空置?所以不能用亮灯的数量衡量。有些事情有待制度的完善,简单说空置多少不太合适。”新华社。

而较高的空置率却表明,投资和投机行为伪装成刚性需求,扭曲了房地产市场的正常供求关系。旺盛的投机行为甚至会影响人们的预期,制造出恐慌性消费的现象,让真正的刚性需求提前释放,从而推动房价不断高企。所以,空置率与高房价之间的关系,也并不是某些人想象的那么“间接”。民间智慧往往有某种可取之处。晒黑灯为什么会成为网上最流行的一种“娱乐”呢?原因就在于,人们根据自己的日常体验,发现很多已经售罄的楼盘入住率并不高。这是并不需要很高深的统计知识就能觉察到的。

近几年,城镇年均新增住房供应在1200万套,包括700万套左右的商品住房,以及500万套保障性住房以及其他住房(小产权房、军产房等)。而城镇年均新增人口2000万,大约在700万户左右,再考虑到城区拆迁需求,似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上,若扣除不具有购房能力的700万-1000万农民工和城镇范围扩大的原农民有房户,近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。因此,过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。

仲量联行华南区研究部总监曾丽预计,金融、信息技术产业和专业服务行业将继续主导广州甲级办公楼需求。当前促进金融改革和服务业发展将仍然是中国经济增长点主旋律,因此,曾丽预计相比于上半年,来自这些产业的扩张需求将呈现活跃的态势。今年下半年,广州地区即将竣工的项目面积达47万平方米。这些项目当前具有良好的预租率,再考虑到当前逐步上升的市场景气,预测2015年净吸纳量将达到35万-40万平方米,这也使得全市空置率在年末将维持在10%左右的水平。

一向租金水平固若金汤的市中心顶级商铺,也面临租金下调趋势。昨天,仲量联行发布今年一季度上海房地市场研究报告:一季度上海市中心商铺租金自1999年以来首次下调,环比去年四季度租金下降1.5%;空置率虽然依旧维持在4.9%的低位,但比去年同期上升了0.9个百分点。优质商铺租金有见顶迹象数据显示:与2008年第四季度相比,今年一季度季度沪上优质商铺平均日租金为46.9元/平方米,比上个季度租金微幅下调1.5%,这是上海市中心商铺租金十年来首次出现“拐点”。

麻嘎洪 花仙谷 王晓日

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