“空置率”之争困扰楼市 问题如何才能解决?


 发布时间:2021-04-14 06:41:29

空置数据成疑目前,市场最关注的点还是集中在两个数据:2013年22.4%的空置率及4898万套空置房。“我对这个数据表示怀疑:到底有没有这么多。我对市场的了解是,公司会跟着行情走。比如,2013年部分时间段,公司销售团队进行了大规模放盘。当时,回馈的结果就是‘除了预留给关系户的,

前者反映开发商的销售业绩,后者才触及市场的本质——即自住型的刚性需求。低空置率掩盖下的低入住率,是目前很多城市房产市场的特色之一,对此麻痹大意,有可能导致对市场前景的误判。“空置率”高一定程度上还有利于供求双方的博弈,对于延缓房价过快上涨还起到一定的平抑作用。而低“入住率”恰恰是反映了楼市潜伏的危机,因为一旦房子都卖给了不需要住房的人,用以作为投资投机的对象时,才是楼市畸形发展的开始,也有悖于“让城市广大中低收入者安居乐业”目标的实现。

近几年,城镇年均新增住房供应在1200万套,包括700万套左右的商品住房,以及500万套保障性住房以及其他住房(小产权房、军产房等)。而城镇年均新增人口2000万,大约在700万户左右,再考虑到城区拆迁需求,似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上,若扣除不具有购房能力的700万-1000万农民工和城镇范围扩大的原农民有房户,近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。因此,过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。

上文提及的雍和宫壹中心,就是一个“城市更新”的典型案例。该项目的前身是航星园的一部分,松石资本在拿到该项目的运营权之后,即独创性地提出“办公4.0”模式,在硬件上主推5000平米企业独栋,提供的是低密度花园式办公环境;同时,将在地下一层开辟上万平联合办公空间,并交由专业的运营机构管理、运营;另外,整个园区配备管家式服务,从员工食堂到高级接待餐厅,泳池、健身中心、羽毛球馆,影视院线及艺术中心,配套完善。“雍和宫壹中心是针对传统写字楼痛点,基于移动互联时代创新、创业、情感沟通三大普遍趋势需求下研发出的新型写字楼产品,可能具有更贴近当下需求的市场效应。

现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。即便将数据增加50%,也不过7.5%左右的空置率,按全国城镇存量住宅计算,约1650万套的空置住宅,远低于所谓的“6800万套”。近日,农业银行首席经济学家向松祚,在《第一财经日报》发表文章称:“我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和,部分城市已经出现严重供给过剩。有机构统计数据表明,全国空置住房达到6800万套,总面积近60亿平方米。据不完全估计,我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。

而减少误差,关键往往在于调查的方法和标准。本报调查取样努力做到全市范畴覆盖,且兼顾了自住型楼盘和投资型楼盘。而在调查中订立标准从严,以用水量、用电量低于1吨、1度为标准。正因为如此,本报得出20.24%的空置率尚给人偏少的感觉。所以,我们所调查的空置率是偏于保守的。黎先生文末笔锋一转,以广州人均居住面积不足,反驳“空置率超国际警戒线一倍”,他说:“广州城市居民平均每户仅有一套不足80平方米建筑面积住房。因此,虽然九成家庭拥有自己住房,但并不宽敞……就算是‘十一·五’规划确定的人均25平方米居住面积指标也达不到,还谈何‘空置率超过国际警戒线一倍’。

随着深圳零售消费品总额增长强劲,商铺市场本季度需求恢复,空置率创3年内新低,优质购物中心租金保持平稳。第三季度深圳经济渐趋稳定,消费市场继续平稳增长,零售消费品总额接近700亿元,同比增长14.7%。商铺市场租赁需求强劲复苏,本季度净吸纳量录得8.2万平方米,是自去年全球金融危机爆发以来达到的最高位。第三季度新落成的商场有万象城二期和茂业百货南山店,使优质零售商铺总存量增至140万平方米。由于竞争加剧,零售商流向新项目,一些位于传统地段的旧式商场渐渐失去优势。

本季度一手商品住宅成交375.8万平方米,较去年同期大幅上涨14%。据统计,重庆江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区去化良好,供销比小于1,近年渝中区内的朝天门滨江区域、大坪区域吸引大型开发企业入驻开发,供应量较前几年有所增加,而成熟度低于其他区正在发展中的巴南区和北碚区供应量也较大,因此这三个区域供求比大于1。本季度中新项目落户带动渝北区内的两江新区成为市场热点,令渝北区供应量和成交量都居于首位。

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