房产过户有必要整阴阳合同吗


 发布时间:2020-10-02 02:06:07

比如一套房龄2—5年、登记价格为100万元的房产,现业主以150万元售出,除房产交易的契税、印花税等,最主要的税费是交纳营业税和个人所得税,其中,营业税满两年不满五年的房产按照交易差额的5%征收,也就是50万×5%=2.5万元,而交易差价则要按差额的20%征收个人所得税,也就是5

□本报记者郭文青记者3月26日在链家地产网站上看到北京市朝阳区北苑地区拂林园小区的一套二手房,面积149平方米,报价580万元,单价38926元。但是链家的一位地产经纪人在房评中写道:“业主今年三月份过的户,当时过户价1.5万,现在拂林园过户价1.8万,所以税费很少,个人所得税9万,营业税15万,契税8万。”这位经纪人的意思显然是买卖双方通过签订“阴阳合同”以避税。据一位中介机构的经纪人介绍,在二手房交易中,买卖双方一般签订的合约价格为实际成交价,而他们在住建委进行网签时则会按区域最低过户指导价进行网签。

本市出台新规遏制二手房“阴阳合同”“60平方米的二手房,第一次网签价300万元,第二次网签价却只有200万元,只为逃避税费。”今后,二手房交易中这种通过二次网签做“阴阳合同”来避税的方式将被杜绝。昨日,北京市住建委会同市地税局、市银监局联合发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》,出台新规防止在银行贷款和交税这两个环节用二次网签的手法来避税。该《通知》将于8月1日起施行。新规实施后增税1.7亿在北京的二手房交易市场,买卖双方签订“阴阳合同”以逃避税费的问题,一直普遍存在。

“比如某些街道原本均价近8000元/平方米,核价系统之后调高到10000元/平方米。”卢敏菁表示,以前地税局采用国土房管局的系统数据进行核价,核定均价脱离市场太多,而新的核价系统则综合了多家房地产评估公司的数据,更加贴近市场价。随着今年4月广州房地产评估核价系统正式上线后,地税局将采用孰高原则,即纳税人申报的交易价格符合客观实际时,按纳税人申报的交易价格征税;纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的,则按存量房交易评估值征税。

一家中介公司负责人给记者详细解释了“阴阳合同”的“奥秘”。根据相关规定,从去年10月15日开始,北京二手房买卖全面实行网签。为了避税同时获得更多房贷,买卖双方往往在“线下”即网签前,双方签订一个合同。之后,双方和中介公司“上线”网签,参照房屋所在地最低缴税指导价签一个较低的成交价格,以此缴纳税费实现“避税”;之后,买方以“线下”签订的合同申请贷款。业内人士判断,新规定实施后,对银行而言,可以规避风险,但对买房人而言,今后能选择的只能是“取其一”,要么“避税”,要么多申请贷款,因此该文件影响或将超过二套房贷从严规定。

崇文工商局合同科工作人员解释,上述情况是房地产交易中存在的违规行为,即常说的“阴阳合同”。一般来说,买卖双方会在“阴合同”中进行一些约定,避免两份合同标的物价格不一致带来的法律风险。但是,这其中仍有许多隐患。如果合同没被房产部门通过,导致买卖双方无法过户,买卖没有成功,买卖双方不愿意付中介费,买方还要求退定金,中介却认为自己履行了居间义务,应当收取中介费,由此会引发纠纷。就法律效力而言,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,如逃税等,则合同无效,此时买卖双方的合法权益都无法得到法律保护。( 蔺丽爽 赵大庆)。

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