网传“避税妙招” 律师:大多不靠谱


 发布时间:2020-09-25 20:51:01

购房人在签订购房合同的同时,还要签订一份补充协议,即“委托开发商装修”的合同。据销售人员介绍,这35万元的装修款项可以选择3种方式支付:一次性付款、安居贷贷款以及分期付款。据广州房地产人士介绍,增城自2010年开始执行限价后,“价外合同”的做法非常风行。不过广州市国土房管局对杜绝

去年3月,张先生花70万元买下位于定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后,房价飙升了一倍,他准备以160万的价格出售住房,并委托中介公司代理销售。正为结婚选购住房的邓先生看中了张先生的房子,两人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万,剩余40万申请银行贷款,他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题,张先生买房和卖房之间只有短短4个月,按照国家规定,未满两年的普通住房需要交纳房款差额的5.5%作为营业税。

这说明,如果以最低过户指导价进行网签,那么本次二手房交易一共逃避了89万余元的税费。这并不是链家地产网站上的个别现象,记者在其网站上对通州区果园地区新华联家园北区,昌平区天通苑中苑,海淀区五道口地区华清嘉园,东城区崇文门地区国瑞城中区等小区房源的房评中都发现了暗示签订“阴阳合同”的留言。记者近日以购房人名义走访了朝阳区望京南湖中园一区附近的链家地产门店,该门店地产经纪人告诉记者,该小区70余平方米的两居室成交价已经达到4万元以上,但却明确告知记者,可以按照20080元左右的指导价进行网签。毫无疑问,在二手房交易中签订“阴阳合同”是一种避税行为,应承担相应法律责任。链家地产协助买卖双方避税,显然助长了这一违法现象。链家地产应规范自己的行为,不应暗示甚至明示二手房买卖双方签订“阴阳合同”,而相关部门应当加强监管,采取措施规范这类行为,并根据市场实际成交价及时更新二手房过户指导价。

王小姐是一名广州白领,计划今年下半年结婚。从去年下半年开始,买一套婚房就成了她日程表上最急迫的一件事。她和男友先后看中了几套房子,但这些“心水”单位不是被人捷足先登,就是因为他们的观望心态而失之交臂。今年二三月份,在广州楼市成交迎来“小阳春”的背景下,王小姐最终结束观望,在清明小假期选中了位于海珠区芭堤水岸小区的二手房。这套小两房建筑面积68平方米,总价150万元,均价约为2.2万元/平方米。王小姐需要交的1%契税、1%个税和5.6%营业税,加起来共约11.4万元。

”一位业内人士对记者说。在这位业内人士的指点下,记者看到这样一些成交价:东三环边的房子,成交价每平方米7000多元;南二环的房子,成交价每平方米6000多元……这些都是用于“避税”的房价。3月以来,京城楼市出现温暖“阳春”,尤其是二手房市场势头强劲,成交量猛烈攀升,业主喊价也是越来越高。于是,“阴阳合同”便再度猖獗起来。不过,专家告诉记者,这个天上掉下来的馅饼可不是真的毫无风险。对于购房人来说,虽然是暂时少交了些钱,但由于网上备案的签约价格是按比较低的价格,将来一旦想转让房屋,也只能按低价来计算,房屋交易就会出现困难,甚至最后逃税败露,购房人补交税款,并被行政处罚。对于二手房业主来说,一旦被查出,由于没有履行纳税义务人的法定义务,也会面临同样的行政处罚。

”董正伟表示,一些客观原因让相关部门对已签订的“阴阳合同”很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找;二是工作量太大,耗费大量人力物力难以操作,哪些部门来查、如何追查也难以明确。“两份不同的合同肯定是违法的,但目前的实际情况是,只要住建委不处罚,税务局收完钱,法院基本思路是只要通过网签,就认定交易有效。”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示,曾在代理案件中遇到有诉讼者提出避税合同无效,但法院并没有支持。政策完善法规明确,消除怪象还需“标本兼治”记者了解到,由于房价上涨,北京市2011年底上调了此前连续执行了5年的二手房交易最低计税价。

当时上调最低计税价的原因,是由于最低计税价格和实际成交价格的差距很大,“阴阳合同”极为盛行。“由于最低计税价格低,买卖双方、中介都倾向于以最低计税价格成交。虽然相关部门也曾提高过最低计税价格,但却远远低于实际增长水平。”北京一位地产中介人士指出,如果按照国外一些国家和地区的最低计税价变化与市场实际变化相符,“阴阳合同”出现的几率将大为降低。专家指出,要完全杜绝“阴阳合同”,仅靠调高最低计税价是无法实现的,如果法规上能明确“阴阳合同”非法或无效,增加违法成本,将有望抑制此类现象出现,相关部门也应加大监督审查力度。

房屋低评业内常见记者查阅现有规则发现,在二手房交易中,房管部门会有专业的机构依据房屋的结构、年限、位置等因素进行评估,给出评估价格;相关部门也会对于本市各区域的房产给出普通住房价格标准,这条“标准线”和实际成交价对于纳税额度有很大影响。于是,为了少交税,一些中介机构或者买卖双方会协商签订“阴阳合同”,即通过做“低评”,在有关部门登记一份成交价较低的协议,降低税费;实际交易则依照双方私下订立的合同价格进行。

比如一套房龄2—5年、登记价格为100万元的房产,现业主以150万元售出,除房产交易的契税、印花税等,最主要的税费是交纳营业税和个人所得税,其中,营业税满两年不满五年的房产按照交易差额的5%征收,也就是50万×5%=2.5万元,而交易差价则要按差额的20%征收个人所得税,也就是50万×20%=10万元,并且在深圳一直都是卖家实收,这些本应卖家支付的税费就被转嫁到买家身上。而按照现行市场上采用的“阴阳合同”过户,即买卖双方虽以150万元成交,但仍按100万元的原价过户,这样就回避了营业税和个人所得税。

然而让乙方未曾想到的是,甲方在领取了《房屋所有权证》后并没有向乙方支付原先约定成交价的余款40万元,甲方称双方签订《二手房买卖合同》约定成交价为80万元,其已付清了全部购房款。【法律规定】《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……”【律师建议】本案例是因 “恶意串通,损害国家利益”而导致合同无效的典型,因此,双方签订的成交价为120万的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表达,该合同才有效。

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