商品房房型有阴阳的说法吗


 发布时间:2020-09-25 07:45:05

尽管普宅新标准实施了一个多月,但还是有很多二手房买卖双方为减少交易税费而制造“阴阳合同”,这样的纠纷在房产案件中屡见不鲜。为此,本期栏目特邀上海市汇盛律师事务所律师张淳为该类案件指点迷津。【案情回顾】甲乙双方协商后签订了一份120万的购房合同。为减少交易税费,双方私下签订了一份8

如果王先生不能拿出相关证据或第三方证据来证明自己持有的第一份合同是双方交易真实意图的表达,那就只能放弃追讨12万元的主张。签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同,如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的,那么从证据的角度,后一份合同因为经过登记备案,证明力往往要高于高价合同。卖房人主张低价合同外的款项,很难得到支持。买卖双方除了上述民事风险,还可能会承担其他风险,比如:买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为,一旦被有关部门查实后,可根据《合同法》、《税收征收管理法》、《刑法》等相关法律法规予以处罚,轻则给予责令限期改正、罚款等行政处罚,重则可能构成犯罪。

【分析】这种合同被人们称为“阴阳合同”或“黑白合同”。其中,做低房价、交房产部门查验和备案的那份叫“阳合同”;由当事人内部掌握、反映实际成交 价 、 供 双 方 履 行 的 那 份 叫 “ 阴 合同”。那么,这样做是否合法,存在哪些风险?签订“阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益,但这是一种违规行为,这种掩盖非法目的的做法,暗藏着很大的法律风险。主要风险包括:一是涉嫌逃税要承担法律责任,即税务机关一旦查实的话要追缴税款,而且要处以税款5倍以下的罚款。

近日,多名市民接到房地产中介的电话称深圳二手房交易9月1日后无法再以“阴阳合同”的形式过户,从而将导致买家多支付几万元到几十万元不等的税费。记者了解到,9月1日起将要实施的《深圳房地产市场监管办法》(以下简称《办法》)中虽有明确规定打击“阴阳合同”,但主要是针对房地产中介帮助签订“阴阳合同”行为进行罚款5万元,且没有相关实施细则,也很难有效打击“阴阳合同”。而对于真正会让买家多支付高昂税费的“二手房交易评估价收税”办法,业内表示,一是政策还不明确;二是即使实施也应该会以更柔性的政策出台。

当记者对高额税费表示顾虑,并询问能否做合同时,该经纪人表示:“可以做税,按地区指导价,这个82平方米的房子,包括土地出让金什么的,乱七八糟算下来能帮您省近20万呢。”随后记者进一步询问网签事宜,对方表示无需担心,“您把材料交了,我们来帮您跑,我们店里就可以办。或者去我们中心店,请区域助理帮忙做个网签就行,很快的,不用您出面。”其他分店:客户有需求违规也要操作随后,记者又以购房者身份探访了“我爱我家”多家分店,发现在其他分店,“阴阳合同”也能正常操作。

不少房产经纪人仍然以拥有“熟练操作‘阴阳合同’”的经验,来说明其服务的专业性。“阴阳合同”为何一直很“安全”?北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示,随着一线城市房价高涨,阴、阳两份不同合同的成交价可能相差数百万元,纳税额也可能相差几十万元。想办法规避国家税费监管就可以少花钱,这让交易方及中介机构“铤而走险”。“目前,该地区二手房成交价在每平方米3.9元左右,而最低计税价只有每平方米1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例,前者个税将超过50万元,而后者只有14万元左右。

风险:这个办法虽然省了钱,但是对夫妻之间的感情与信任是巨大的考验。上诉抵偿:费财费力有风险买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着判决书去房产中心过户。不论是否限购,都可以过户,一分钱税没有。专家解读:首先需要明确的是,抵押并不是真的一分钱不花就可以办理,这是一种错误的认识,抵押登记是要交费的。有人说可以不办抵押登记,其实如果不办理抵押登记,卖方就有可能再将房屋进行第二次变卖,此时买方就只能上诉。

以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为实际上存在较高的法律风险,一旦被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定,账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中,第二百零一条规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

但上诉时产生的费用就包括律师费、上诉费等等,并且上诉流程非常复杂,费时费力。风险:诉讼中的诉讼费用的支出将是一笔不小的开支,而且法院会对借条的真实性进行核查,房屋通过法院指定的机构评估价格可能会低于卖家所能获取的市场价格;其次,在这种方法中卖家同时拿到钱款并持有房产,对买家也具有一定的风险。阴阳合同:违法犯罪行为阴阳合同,是指二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。

随着“国五条”细则的出台,不少拥有多套房产的业主都想赶紧“甩盘”。在“国五条”细则还未正式出台前,网络上已经有各路高人想出不少避税的“段子”:假离婚再复婚法,借款还房法,阴阳合同法等等。这些“段子”看上去很有趣,但究竟管不管用?难道真是的是“上有政策,下有对策”?对此,广州深立律师事务所律师李志华提醒,这些“段子”大多并不靠谱,而且风险极大。假离婚:小心“人房两空”这类避税方法首先是让买卖双方夫妻离婚;然后让卖方房主与买方异性结婚,房产证上加上对方名字,然后再离婚,房屋归属买方异性;最后再让买卖双方夫妻各自复婚。

紫运园 唐家河 西寺

上一篇: 南充禾瑞源房产的实力如何

下一篇: gta5线下都有哪些房产



发表评论:
相关阅读
网站首页 |网站地图 |关于我们 |联系我们

Copyright © 2012-2020 点点楼市网 版权所有 0.12839