房地产开发现状及趋势分析


 发布时间:2020-10-25 12:32:33

民生证券首席经济学家邱晓华日前在深圳创新发展研究院就2016年中国宏观经济走势发表了演讲。在谈到当前的房地产问题时,他表示,虽然房地产增长时期还没有结束,但是黄金期可能已经结束了。房价上涨趋势也还没有结束,但是大幅上涨的趋势,或者是暴利期已经结束。邱晓华指出,从房地产的发展形势来

2012年宏观经济政策已经定调为“积极财政政策”和“稳健货币政策”的搭配,这种宏观经济政策的走向也为2012年房地产行业政策走向奠定了基础。2011 年,房地产调控政策持续从紧,调控目标也由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。2011 年11 月6 日,国务院总理温家宝指出“中国的下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展”。同时强调,“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。

相当于2008年全国房地产市场实际投资额的10%,保障性住房建设力度前所未有,大量住房困难家庭将受益。但是国内外经济形势和房地产市场调整的影响,2009年商品房建设投资还存在较大的不确定性,由于销售下降,控制方存量较大等因素影响,上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗,观望情绪的改变需要时间等等,商品房市场存在不确定性。下半年,在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的作用下,如果经济形势出现明显好转,商品房市场也有回暖的可能。

13日,社科院发布中国住房报告(2012-2013)预测,2012-2013年住房的刚性需求将会逐渐减弱,房价则呈现稳中上升的趋势。报告指出,2011年第四季度以来,住房市场总体走势是降中有升。报告预测,如果政策十分有力得当,2013年住房市场将理性回归。否则,住房市场将可能整体反弹和局部崩盘。住房需求方面,报告认为,20世纪80年代的婴儿潮是导致当前中国住房需求居高不下的重要原因之一,因此,根据目前人口结构的演进趋势,最迟在2015年之后,中国住房刚性需求将不再具备快速增加的条件,甚至将会呈现逐渐走弱的趋势。综合来看,2012-2013年住房的刚性需求将会逐渐减弱。报告同时指出,可以预期2012-2013年不同类别的城市的改善性需求也会出现明显分化。一线城市由于受供地约束与调控政策的影响,改善性需求还将依然强烈;而目前二、三线城市的住宅供应已超过其消化能力,或将出现过剩风险。(梁倩 方烨)。

趋势1:降价潮提前引爆由于端午期间楼市整体表现淡静,随着开发商资金压力增大,不排除楼市将迎来一波降价潮。值得关注的是,近期手头有货的开发商已经开始有明显加速卖楼的迹象。端午期间,保利旗下的北京西山林语促销均价已由开盘时的26000元/m2,直降3000元/m2至23000元/m2。可见,在调控政策的连续打压下,连实力雄厚的保利也率先降价出货了。趋势2:海外融资风险高开发商的快速销售其实也是源于资金紧张。今年以来,随着银行贷款的不断收紧,开发商资金链状况不容乐观,因此,开发商的“找钱”渠道转向了大力拓展信托、委托贷款及境外融资。

从2000年到现在为止,基本上都是这样的情况。今年房地产投资增长率可能下行,估计会小于10%。但即便如此,房地产对宏观经济也是正影响,只是增长的没有以前多了而已。以去年全国13亿平方米的销售面积计算,估计今年即便下降20%,也还有10亿平方米的销售面积,这就相当于2012年的情况,规模还是很大的。今年影响房地产市场的因素中,经济持续增长没有变化,虽然现在下行了一个台阶,但还是增长的,没有从正变成负;城镇化没有发生变化,人口结构没有发生大的变化,还是需要大量住房的;居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。

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