商品房土地所有权已经抵押


 发布时间:2020-09-25 09:32:07

“我们最近没有下发过内部纪律,北京一直都严格执行国家的相关法律和规定,向来没有‘以人查房’这种方式。”北京市住建委相关负责人说。这位负责人所说的国家相关法律和规定,包括《物权法》以及住建部下发的《房屋登记簿管理试行办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》等

一些地方和部门还利用杂乱的信息登记漏洞私设程序“创收”牟利。此外,我国不动产登记依据多头且混乱,除物权法外,房屋登记有城市房地产管理法,土地登记有土地法,林地登记有森林法,草原登记有草原法,农村承包土地登记有农村土地承包法,水面、滩涂的养殖使用权登记有渔业法。业内人士分析,各部门登记方法和规程等不一致,容易导致登记出错。为进一步提高不动产登记的公信效力,维护权利人的合法权益和市场的良好秩序,急需建立全国统一的不动产登记制度。

有人疑惑:赵薇夫妇不到场,这房子咋过户?法律规定,买房卖房都不必当事人亲为,若有公证机构的委托公证证明,也可全权由他人代理。据报道,赵薇老公黄有龙被告上法庭,原因是黄有龙的司机冒充黄到公证处,通过人脸识别技术办理了委托公证证明,委托另一人将房屋卖给了武某,武某买了房子却迟迟无法入住,起诉要求黄有龙腾退房屋。北京市朝阳区法院将于10月22日开庭审理此案。该案中的法律看点很多,例如公证处通过最新人脸识别技术办理了公证也出现错误,是否应当担责;黄有龙的司机及其委托的人有何责任;武某能否取得豪宅的所有权,相应的黄有龙是否需要腾退房屋,等等。

王广华:全国已经完成机构、职责整合的地方,将发放新的不动产权证书;机构、职责尚未整合到位的,仍然继续由原来整合之前的相关部门发放旧版的不动产权证书,等机构、职责整合完成之后,再发放新版本的证书。当然,大家手中已经持有的“老版不动产权证”不会失效。王广华也提醒,不用着急换新证。王广华:国土资源部专门发了通知,明确了“不变不换”的原则,各地不得强制要求老百姓或者企业来更换证书。原有已经发放的房屋所有权证、土地使用权证在不发生变更的情况下将继续有效,只有在发生变更、进行变更登记之后,再换新的不动产权证书。

在《不动产登记暂行条例》出台后,国土部正在紧锣密鼓地准备实施细则。据了解,这一细则目前已经起草完毕,其中细化规定了以人查房的情况,但整体并没有突破暂行条例的范围。在《不动产登记暂行条例》中,对查询做了原则性规定。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

由此可见,不论不动产登记成果的应用成功与否,只要敢于积极应用,对不动产登记制体系建设来说,就是一件有建设意义的好事。根据《暂行条例》的规定,土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。不动产权利的主体、来源、期限、权利变化等内容应记入不动产登记簿。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。而纳入登记的不动产权利包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

况且,如果由农民转化的社区居民拥有城市中部分土地的所有权,而原有的城市居民都没有土地所有权而只有使用权,这就产生了少数拥有土地所有权与大多数不拥有土地所有权的两类居民,这显然是不公平的。只有国家以后放弃城市土地的国家所有权,让一般居民购买的宅地相应拥有所有权,那当然大家的权利就平等了,但这样就更没有土地集体所有制,而是城市宅地的普遍私有制。如果国家并不准备放弃城市中的土地国有制,而只是继续让渡土地使用权,那么,一部分由农民转来的市民,以股份形式拥有土地的所有权即私有权,就与现行的宪法相冲突,而且在现实生活中也会产生诸多歧义与矛盾(如这部分股份制企业解散时土地所有权可否分解到个人股东,这种拥有土地所有权的股份制企业被其他企业或个人收购后是否意味着土地所有权也可相应过户到相关企业或个人名下等)。

二是与现行法规更衔接的办法,就是农地转市地后一律变为国有,但对农民原有的宅地如同城市居民占用的宅地一样,变为土地国有,使用权归这些转为市民的农民。农民住房也成为现在俗称的大商品房。对农用地部分,除国家征收以外,也留下少量的部分折转为国有建设用地,使用权归农民。这样既解决了农民的安居又解决了农民市区化以后的生计来源问题。其实,解决农地转用问题的实质是如何保障该土地上的农民“生活水平有提高、长远生计有保障”,保留一部分土地转为国有建设用地归这些失地农民使用,是对原住民生计的最好保障,直接拥有俗称“大商品房”用地也是他们最欢迎的。

在这之前,我国的不动产登记分散在多个部门,比如建设用地使用权和集体土地所有权由国土资源部门登记,房屋所有权由住建部门登记,林地所有权和使用权由林业部门登记等等。《条例》实施,也意味着“多头登记”时代的结束。王广华表示,目前全国已经有30多个市、70多个县完成了职责和机构的整合, 3月1号之后会直接发放新版证书,从申请到发新证最多需要30个工作日,而其他没有完成整合的地区,到2015年底也将陆续完成整合工作。

这里所说的国家当然不仅仅指政府,有时候还包括其他相关公权部门的介入。笔者接触过一个拆迁案例,据笔者了解,不但政府相关部门,甚至人大和法院也没能完全置身事外。目前,关于包括姜明安教授在内的北大五学者对于《城市房屋拆迁征收管理条例》修改所作的努力,笔者与北大教授张千帆的观点一致,认为这并不能从根本上解决问题。笔者的建议是,应该采取最严格的公共利益认定程序,实行最公正、方便、快捷的救济程序,完全确认宅地所有权人的利益主体地位。

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