有序打破"刚性兑付"或是解决房地产信托风险药方


 发布时间:2020-10-28 12:52:34

近日以来,楼市成交量爆炸式的增长让业内集体迷茫,对于是否会长久回暖,一向以敢言著称的潘石屹也显得非常谨慎,他向记者表示,从过去一段时间的成交量来看,楼市确实已经回暖,但是是否会长久回暖还不敢断言。和专家谨小慎微不同的是,尽管口头上一再称回暖只是暂时的,但是从一季度起,京城热销的许

一个例证就是近期各地“地王”不断出现。“这显示出开发商对后市的强大信心,而土地成本的上涨将支撑区域房价继续上扬。”亚豪机构副总经理王英男说,在宽松的货币和信贷环境中,必然有部分信贷资金流向楼市,进而传导至土地市场。此外,维持较低的利率水平也有助于促进购房消费,对首次置业和改善性置业房贷利率的7折优惠降低了购房人每月供款的压力,促进了一部分消费的提前释放,购房需求的增长促进了价格的稳定提升。通胀预期下投资者卷土重来房价的不断上涨与投资性购房消费重进楼市密切相关。

随着京城天价地王一个个拍出,京城楼市进入新一轮飙涨。北京市统计局数据显示,自3月份以来,北京新建住宅价格已连续4个月上涨。截至6月份,四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平米,比一季度上涨1843元,成为涨幅最高的区域。据《新京报》报道,京城刚性需求一族已被逼到五环外。调查显示,京城500个在售项目,均价在万元左右/平方米的项目仅30多个,而且几乎全部位于通州、顺义、大兴等郊区。但近日,随着五环外一系列新开楼盘价格的确定,上述刚性需求所能支付的万元左右楼盘,也在迅速减少,如刚刚确定开盘价格的远洋一方二期,位于管庄,均价达到13000元/平方米,位于西五环外的融景城,销售报价12000元/平方米,而位于北五环外的润泽悦溪,目前价格更是达到惊人的16000元/平方米,比年初的8800元/平方米翻了一番。

在上述背景下,上半年的房地产市场“量增价升”。但在一派欣欣向荣的景象中,银监会要求商业银行严格执行国务院2008年12月下发的131号文和央行2007年9月下发的359号文,核心即是“二套房”政策,其中首付要四成,利率为基准利率的1.1倍。本质上来看,银监会并未出台新的房地产调控措施,但挤压房价泡沫,为过快反弹的房地产市场降温的目的不言而喻。为什么如此呵护房地产市场?我们不妨从“保增长”的角度去理解。统计局数据显示,在GDP增长的三大需求中,最终消费对经济增长的贡献率为53.4%,拉动GDP增长3.8个百分点。

在业内看来,前几年持续上涨的办公楼市场目前已出现租售量价均下滑的“拐点”。“上海办公楼市场也面临这种境况,不过投资需求还是存在。”一位正在销售上海某甲级写字楼的代理商坦言,“分割比较合适的小单元就有吸引如温州客等联合落单的可能;也有IT企业买下我们一层楼,能放租就放租,租不出去暂时空着也无妨,因为企业的老板只是愁赚来的钱没有投资渠道,投资股市不放心,还是宁愿选择不动产。”非理性炒房热还未出现总体而言,业内认为目前楼市内的投资需求尚未火热到对整个楼市的健康构成“威胁”。

综合以上几点,可以看出中央经济工作会议新精神在房地产调控领域的体现,旨在鼓励以首次置业、改善性自住换房置业的刚性需求,将这股对于房地产市场稳定健康发展有利的潜在购房力量激发出来,而并不鼓励具有破坏性力量的投机性购房行为。一味以刺激成交量为目标的救市,并不是楼市调控转向的目的。救市救的是自住型刚性需求,而不是高房价。从此次新政内容分析,对个人首次购买90平方米及以下住房的,契税下调到1%;首次购房和改善型购房贷款,最低首付款比例下调至20%,贷款利率最低调至0.7倍;个人住房公积金贷款利率也同时下调。

3月28日,历时5天的2010年沈阳春季房交会落幕。据了解,本次房交会共有71家房地产开发企业的102个楼盘参展、可销售商品住宅25600套、参展面积247万平方米,参展中介机构共30家、提供二手房源近6万套,参展装饰装修企业共31家。虽然参展数量相比2009年略有下降,但火爆场面却毫不逊色。在公示板上所列出的60余个楼盘中,从均价分布区间来看,以5000—5999元/m2这一区间的数量最多,达到了23个楼盘,占公示楼盘数量的三成以上。

一线城市的刚性需求更强烈,二线城市的住房刚性需求弱一些,以此类推,一、二、三、四线城市住房刚性需求呈递减状态。房价是否暴跌,关键要看二线城市,如果二线城市房价坚挺,或降幅较小,中国房地产就不存在暴跌的可能性。如果二线城市房价暴跌,则会产生传导效应,引发三线城市房价暴跌,因为二线城市房价暴跌将引导三线城市的住房需求向二线城市转移,导致三线城市住房供需失衡。之所以说二线城市房价最脆弱,是因为二线城市住房供需关系改变的可能性最大。(文显堂 前天津国际融资服务有限公司董事长)。

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