楼市刚性需求仍处增长通道 下半年有望再回暖


 发布时间:2020-10-21 19:12:24

两相对比不难发现,一季度“量价齐升”的楼市背后带有明显的去库存化的特点,说明房地产企业也看空后市。万科集团总裁郁亮就认为,现在并不是所有城市、所有市场都在出现回暖的现象,目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。通常成交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关联。所以这一

”马冀说。他的观点得到21世纪不动产上海锐丰宜山分行经理王轶的佐证。王轶表示,他接待的少量投资客,大多希望在经济危机下,接手倒闭公司、失业个人急抛的房源,因为这类房源要比市场价低20%左右。但事实上,这样的房子数量极少,极难遇见,导致投资客基本上在近期撤离。真正起作用的还是刚性需求。对中原地产上海公司各家门店的调查数据显示,购买婚房的客户约占35%,动拆迁客户占20%,另外的45%则是置换型的改善型客户,这使得90平方米以下的中小户型格外好销。

楼市成交量的井喷带动房价也随之上涨,涨价成了今年“五一”黄金周的主旋律。广东合富辉煌集团市场研究部日前公布的数据显示,广州的海珠、荔湾、越秀、天河的珠江新城及天河公园等热点板块,“五一”黄金周的楼价比今年春节期间普遍上涨了10%以上,部分甚至上升了20%。广州市国土房管局方面也表示,如果剔除特殊个案,广州4月楼市均价为8423元/平方米,实际环比上升了1.6%。房价虽涨幅不高,却让不少市民陷入“买不买房”的两难境地。

三是商品房销售环比改善迹象初现。2014年10月以来,商品房销售面积降幅环比收窄,30个大城市销售增速转正。如果销售企稳,将在一定程度上抑制投资下滑。放在城镇化大趋势下,房地产刚性需求仍长期存在。目前,中国城镇化率在55%左右,比发达国家低20多个百分点。在新型城镇化建设过程中,政府要补齐公共品供给缺口,棚户区、保障房建设是一个长期主题;城镇居民以及农村转移人口的首套房置业特别是以小换大等改善型置业需求长期存在;区域经济中心、经济带建设催生的经济、商业繁荣对工业地产、商业地产提供支撑。

我们判断成交量在二、三季度会有所波动,基于这两个判断,建议还是应该关注房地产机会,但整体配置降低了。我认为主要机会还是在区域品种上,比如云南城投、中天城投、滨江集团、福星股份等。目前全球经济都衰退,地方经济也受到很大影响,贸易保护主义抬头,有些城市的保护主义也在抬头,在这个背景之下,区域性龙头更容易获得地方政府的扶持,很容易获得地方政府的廉价资源。目前很多信息也证明了我们的看法,中央提出4万亿投资,但真正拿出来的钱只有很少一部分,近3万亿都是地方政府要配套的,地方政府的财税来源主要是跟房地产相关的地价和税收,而07年四季度以来这一块受到很大影响,所以对于地方政府来说,还得呵护房地产市场,扶持当地房地产企业,杭州在这方面就比较明显。杭州的房地产价格降得很少,万科带头进行了降价,但绿辰和滨江集团没降,当地政府会将资源倾向于这样一些区域龙头。区域龙头的地产公司相比全国性的地产公司来说规模比较小,增长起来容易,如果当地政府再给比较好的资源,那么它的增长肯定会超过行业的平均增长。

中新网5月20日电(记者丁栋)中国国家信息中心经济预测部主任祝宝良20日表示,由于刚性需求下降,今明两年房地产可能进入阶段性波动下行阶段,但短期内房价不会暴跌。20日在国务院新闻办公室举行的经济形势吹风会上,祝宝良表示,今年一月份,全国商品房销售额与销售面积之比下降很快,二月至三月逐渐收窄,从这个角度,今明两年可能出现房地产拐点,但不会出现房价大幅下降。通过对房地产供求关系的分析,祝宝良认为,中国房价上升40%的原因来自刚性需求,衡量的标准是平均年龄23岁的适婚人群,而这一群体人口数量在下降,刚性需求在下降。同时,祝宝良认为,房价上升的30%来自土地价格上升,30%来自投资投机需求,从2011年开始,货币政策回归中性,货币政策滞后约两年,目前货币回归正常使得投机性资金减少。祝宝良指出,一季度房地产投资增长有所放缓,原因之一是宏观政策影响,二是利率市场化,融资成本上升,对房地产影响比较大。(中新网房产频道)。

据中国之声《新闻晚高峰》报道,随着存款准备金率的多次上调,房贷政策继续收紧。细心的人们发现,部分银行的首套房贷利率悄然上浮,与此同时,贷款排长队现象仍然存在,何时放款对客户而言依然是未知数。最近甚至有消息说首套房首付比例可能提至五成,房贷上的悄然变化是否会影响真正的刚性需求?依靠刚性需求生存的小开发商又是否面临生死考验?似乎在一夜之间,曾经是香饽饽的“房贷”成了烫手的山芋,各地银行悄然间上调了首套房贷利率,而遥遥无期的贷款审批时间,让很多购房者几乎失去了耐心:购房者:现在贷款买房子是挺难的,信贷比较紧张,什么时候放款都还不知道。

与两个月前各楼盘主推刚性需求产品不同,从5月份开始,广州一手住宅的供应结构有了明显改变。记者粗略统计阳光家缘数据显示,5月1日至22日,广州十区两市新增住宅2153套,其中有1341套是120平方米以上的大户型(其中不乏200平方米以上的超大户型),占比约达62%;5月1日至22日新增约40.8万平方米、2153套,套均面积达176.49平方米,而在3月1日-22日,新增货量约为33.4万平方米、4715套,套均面积仅为70.8平方米。

以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准,根据普益财富监测数据,截至9月20日,84家银行共发行了817款理财产品,保本浮动和保证收益型理财产品共199款,市场占比为24.36%;银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点,至5.12%。无论如何,房地产投资收益应高于5.12%。但房价环比连续下跌。银行房贷成本居高不下,按照融360网站的数据,最低的民生银行基准价打85折,首套房贷利率为5.57%,还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款,而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品,理财产品的时间要求基本在6个月以上”,银行对于房地产的谨慎态度一望可知。如果贷款难利率高,房地产收益率不可能上升,投资者也就不可能入市。要提振楼市信心,或者宣布房产税10年内不征收,或者大幅压低房贷利率,舍此,别无他途。

只有两个办法可以解决库存难题,或者通过人口流动、城镇化等办法,创造刚性需求。比如,有人在老家县城购入一套住宅,却在青岛长期工作,有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城,假设全部需要在城市重新购房,需要3000万套住宅,这是很乐观的估计,如果人房分离只有研究的最高5.8%,那么我们只需要百万套住宅。难题在于,进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房,大部分属于较为贫困的群体,他们需要的是保障房,而无能力购买商品房。

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