楼市刚性需求仍处增长通道 今年下半年或将回暖


 发布时间:2020-10-23 16:17:47

为什么这么说呢?因为一套属于自己的新房并不是一对新婚夫妇所必需的,至少在生育之前租间房子就能满足正常的生活。说白了,这种需求的“硬度”取决于“态度”,而“态度”的弹性是很大的——丈母娘如果说没新房就不嫁女,需求当然就会“硬”起来;丈母娘如果说房子可以过几年再说,需求自然就会“软”

改善性购房这种既自住又带投资意识的需求,依然是当下楼市的真正主力。他认为,对于许多刚性需求来说,即使房价回到5000元/平方米,也还是贵的。刚性需求买房的驱动力,是需求的急迫性和市场的火热程度,被逼得没办法,或者市场火得了不得,才会考虑去买的。所以,刚性需求是散户式心理,往往是踏空或高位接盘。目前,在项目现场进行调研后发现,无首付的政策除了吸引了一大批刚需客户关注以外,更多的其实仍是具备投资眼光和改善需求的群体。

有人算了一笔帐,原来利率是1.1,现在是0.7,一百万的房子,在未来的20年当中少付20多万,这对买房者是一个吸引力。第二,降价。统计局的数字显示出来,房价还是比较平稳的,尽管有不到一年时间的下降,房价的同比下降是半年时间,实际上原来房价一直是往上升的。我们出台政策以后,房价的增幅下降,比如原来增幅10%,现在增幅5%,最后到房价的下降,这个时间持续一年多。许多老百姓认为房价离底不远了,统计局的数字显示出来,房价的下降幅度不大,也就是2%左右。

“这种‘特刚需求’不是个别现象。”顾云昌说,目前在京沪杭和深圳等地,不仅“特刚需求”在持续,改善性需求、投资性需求都在持续,长远来看,中国房价还会缓慢上涨。女儿听娘的,女婿听丈母娘的,的确存在这样的现实,这个比喻也的确十分恰当。但有一个基本的现实是,丈母娘也不会喜欢高房价,因为女婿清仓、典当、筹钱买房,最终还是要和妻子共同承担债务的,如此这样,女儿必然辛苦,丈母娘也高兴不到哪里去。说房子是刚性需求,的确如此,但我们不能因为刚性需求,就认为房子价格高涨就有道理,我们不能让公民牺牲幸福来打造刚性需求,更不能让公民通过做房奴来充实刚性需求,因为这样的刚性需求,打造了房产商的刚性暴利,却形成了公民的脆弱幸福。

现在各地购房构成大部分是刚性需求,按照消费品定价,而以往房地产定价是按照投资品定价,这中间一半以上的落差,谁也受不了。一个问题是,事实上房地产只是环比下降,截至8月份,同比并没有下降,为什么会出现地方财政火烧眉毛的现象?这只能用债务杠杆来解释,地方财政平台公司的借贷担保、地方养老金不足的补贴支出,几乎全都与房地产有关,因此,围绕房地产的实际债务杠杆远比我们想象的要高,如果杠杆是10倍的话,房地产下跌10%不到,债务就在头顶上摇摇欲坠。

尤其是近期利率市场化获得重大突破,在降息的同时,监管部门重申个人住房贷款利率最低可至基准利率的0.7倍,对于市场化程度相对较高的个人住房贷款影响最为明显,有利于刚性需求的继续释放,但也引致一些投机性资金蠢蠢欲动。这些投资投机需求主要是以突破“限购令”的方式进入市场的。在限购门槛最高的北京,非法买卖购房资格的现象开始增多。在个别限购不严的城市,首套房和二套房的认定松动,使得“假一套”等房屋交易在市场中频频出现。

比如说,年轻人结婚需要住房,他们有支付能力,就可以把“住房的需要”转化为“住房的需求”;如果没有支付能力,那么,他们租房子同样可以结婚。至于住房投资,更非“刚性需求”——如果连基本的住房支付能力都没有,哪里谈得上去做住房投资呢?很明显,楼市是否兴旺,不在于人们“是否愿意住新楼”,而在于他们“有没有能力住上新楼”。房地产的“刚性需求”,得建立在民众有能力买得起住房的基础上,建立在民众对住房购买的支付能力的基础上。

因为刚性需求购买二手房贷款比例高达90%,在刚性需求、改善性需求及投资需求中,刚性需求是受新政影响最大、最直接。中大恒基市场部经理张大伟表示,因为购买力不够强,刚性需求通常需要大量的贷款,所以基本要足额缴税,新政增加的数万元税费的负担,对于首付款都很难备齐的刚性需求影响匪浅,改善性需求及投资需求都可以提高首付甚至全款来回避新政影响,甚至可以此作为优先购买或者和房主砍价的资本,房主也更愿意出售给全款客户。隆凤。

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