业内:下半年房地产市场将现“缩量上涨”


 发布时间:2020-10-22 11:56:35

即便如政府目前所期望的那样房价“维稳”,维持间歇性的“俯卧撑”状态,那么自住刚性需求者的购房压力依然可能保持不变,甚至伴随着税费和房贷压力提升而有所增加。更有甚者,当刚性需求再度积累到一定程度,出现类似2009上半年那样的井喷状态,那么无疑将会带来又一轮的房价上涨。因此,政府相关

但是可以肯定的是,如果房价再调不住,新的调控肯定会出台。但是,应该长远看到的是政策如果得不到执行,那么就等于没有政策,相反,还会助长它们的抗体,锻炼它们抵制政策的能力。在一定程度上,政策出台总有一定的操作空间,所以要求政策出台者要尽量严厉地去推行政策,如果出台者怠慢了或者暧昧了,那执行者自然有更大的操作空间,都是这样,怎么指望房价能够真实的回落呢?日前,人民日报发表长篇文章,分析所谓楼市刚性需求的真伪。在楼价的拉锯战中,房地产界一直以来有一个观点,大量刚性需求存在,支撑了房价长期上涨的趋势,也决定了市场出现波动时,房价不会出现大幅回调。

从它国历史看,新兴市场经济国家在现代工业化进程中一般会经历一段时间的房地产飙升,但是当房价远超刚性需求的真实购买力,投资和投机成为主流之后,房地产市场的风险不断积聚,直至最终危机的全面爆发,并对实体经济产生较长时期的负面冲击。因而长远来看,抑制房价过快上涨,将其与居民自住需求的真实购买力拉近,同时防范其对金融投资等宏观经济因素产生不利冲击应为政府调控房价的主要目标,而这一目标实现的主要调控对象应为投资和投机需求,而不是关系民生的自住需求。

上半年,房地产市场经历了一轮快速复苏,全国70个大中城市房屋销售价格指数甚至超越了2007年的最高点;沉寂了一年多的“地王”频频显现,开发商拿地热情高涨。下半年房地产将何去何从?对其后市研判尤为重要。笔者认为,从市场供给和需求的角度来看,下半年房地产市场成交将回落,房价在供给大幅减少的预期下,维持在高位震荡。保增长 房地产投资尤为重要上半年房地产市场的回暖有两大鲜明特点。其一是刚性需求的集中释放。以领涨全国房地产市场的深圳为例,2007年10月份深圳房价见顶,均价为17350元/平方米。

最近一个月,珊瑚天峰成交了215套、科城山庄卖了173套、星汇文瀚卖了168套、雅居乐剑桥郡卖了157套……根据网易房产成交数据统计,前10名的成交中,有4个楼盘主推改善型产品,改变了两个月前刚性需求楼盘独霸天下的局面。同时,主推大户型或别墅的楼盘,近期活动频频,为新品预热,即将上市的大户型产品逐渐增多。业内人士认为,如果说,今年3-5月份是首次置业的刚性需求群体撑起了广州楼市,那么接下来,改善型需求能否成功接棒、继续支撑楼市的活跃行情成为决定今年楼市走向的关键。

最热销户型的依然是90-120平方米的中小三房,8000元/平方米左右价格的楼盘成为了市场的主流,4月销售排行前四的香溢花城、名门世家、奥克斯盛世经典均价在7200~8200元/平米左右,而大户型、单价高的楼盘明显陷入了销售困境,单价在万元以上的楼盘销量均未进入前十。这就说明“限购令”之下,刚性需求表现的更加明显,刚性需求与改善性需求购房人群仍是市场的主流。开发商主攻刚需经过3个多月的调控,南昌房价丝毫没有松动的迹象,刚需的心理防线却抢先松动了。

但凡贴上“刚需”标签的楼盘,转身变成战无不胜、攻无不克的卫冕战士。“刚需”似乎成为了开发商楼市严控下的金钟罩、护身符,然而“刚需”这个词,大家听来耳熟,但加在楼盘前面,真要叫人说出个标准,无论是购房者还是开发商,无论是业内还是业余人士,基本都很难说明白。那么,“刚需”楼盘是否存在或者需要一个标准呢?“刚需”楼盘的定性标准?不得不买首先,我们百度一下可以得出一个对“刚需”的概念定义,即刚性需求的简称,那么什么是刚性需求呢?这是相对于“弹性需求”而言的,从字面可以理解“刚需”就是硬性的,必须的需要的东西。

往年的“红五月”或许将成为今年楼市分水岭。楼市回暖的标志是成交量,而刚刚过去的前半个月日均交易量骤然下降,环比4月降幅已超30%。与之形成对比的是,本月入市楼盘放量,达60个左右,在供应量井喷的情况下,出现成交量大幅下降,更令人警惕。从需求来看,3-4月成交的楼盘明显以中低价位为主的刚性需求是业内的共识。而4月的数据显示,这部分需求在减弱,其存量急剧减少,而均价17000元以上的成交增幅明显,伴随着楼盘价格的走高,刚性需求被消化,楼市缺乏后劲支撑的担忧也开始在五月出现。

在此背景下,上述有关住房空置率的报告自然就成了导火索。依据西方国家的经验,控制率超过10%,就被认为存在严重泡沫。现在,我国的空置率达到了22.4%,比“国际警戒线”高出了一倍多,岂不意味着房地产已病入膏肓,唯有“崩盘”一条路可走了?实际上并非如此。10%的“国际警戒线”显然对我国的具体实际而言已经失效,再以此为依据做预测,结论自然荒谬。同样是数据说话,美国居民购买房产按揭负债达到了居民总资产的70%左右,而我国目前居民资产中房地产占比还只有47.9%,其中按揭负债仅占居民总资产的10%。

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