江门物管业主纠纷案频发 近六成受访者不满物管


 发布时间:2020-11-27 13:21:22

于是,在有关部门的指导下,由第一届业委会一名副主任主持召开换届选举。选举办法仍是先在小区内每个单元选一名代表,再从这些代表中选举出新一届业委会。就这样,明秀二区第二届业委会产生了。2003年4月,选举结果报到相关部门备案被认可。当年9月16日,中房物管把小区业务移交给了业委会后撤

赶不走的前期物业,在2014年的第一天引发了一场血案。大唐盛世花园小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案日前审结,让人们看到了对“前期物业”这种特殊的物业形态,目前缺乏有效监管--当“糊涂账”频生,业主不满之后,到底有什么合理合法的渠道“请”走“前期物业”呢?“血缘关系”为之撑腰前期物业,是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。“这也意味着'前期物业管理'有别于一般意义的物业管理。

伴随这次换届风波的,实际还有首届业委会及其成员和物业管理处的多起官司。其中有8起官司是管理处诉首届业委员成员拖欠水费、物业管理费,另有一起官司则是首届业委会向管理处、开发商追讨物业管理用房及首届业委会办公经费等等。这些官司有的已经结案,有的仍在诉讼过程中。王立仁认为,这次换届风波反映的实际是首届业委会和管理处之间的矛盾。王立仁称,从这些官司可以看出小区业主权益受到极大侵害,他们几名首届业委会成员之所以不交水费、物管费,是因为管理处一直拖欠业主大会费用、业委会办公费及委员、执行秘书津贴,所以他们就采取了不交水费、物管费的做法,既是抵账,也是向管理处施加压力。

现在大家只能到这个水龙头取水,他们家住在楼上,每天都要提几桶水回家,因为没有电梯,都是一步步爬楼梯上去,一天下来光提水就累死人了。发现了水管破裂,物业不采取抢修,而是让业主交钱换管,郑大姐对此表示很不理解。郑大姐说,就算是水管老化要更换,也应抢修暂时保障大家用水,再对管网进行更换。与郑大姐的看法一样,严先生称,这是“业委会”想借这个机会,让大家同意进行管网改造。以前小区也曾因水管破裂停过水,但都是修好了继续用。

“外人进来,如入无人之境。”物业公司放任不管的状态,令业主们深感不满。而这,仅是两者间摩擦的一个小点。“当初成立业委会,就是因为业主和物业公司矛盾激化。”吴萍萍介绍,西马庄园小区在购房之初,就约定可“供两气”,即液化气和天然气。2011年起,物业公司提出要对小区的液化气设施进行天然气改造,每户改造费从3900至4700元不等,不参加改造的业主今后用气自理。这项强制性的要求,遭到了近一半业主的反对。僵持两年后,2013年7月,物业公司突然关闭小区内的两个液化气加压站,对未交纳改造费用业主停止供气,最终引发了1004户被停气业主的联合维权。

2011年物业公司与小区签约时,曾承诺5年内不调高物业费,现上调物业费的行为侵害了业主合法权益,要求法院判令予以撤销。法院认为,业主大会投票结果牵涉到物业公司的利益,业委会将征询单委托物业公司送达、回收确有不妥,但不会在逻辑上得出投票结果不真实的结论,吴某等人起诉担心物业公司在送达过程中改变征询单内容,证据不足。涉及征询单上“逾期未投票者视为同意”的记载,经查系业主大会议事规则上的内容,而非物业公司擅自规定,属合法有效。

决议涉及到是否与万通物业公司签订一份新的物业合同及物业费的变更,但是业务会却委托万通物业公司具体操作书面征求意见和投票统计等关键环节的工作。在业主大会投票权数的计算上,王女士与业委会存在争议。共有面积近8万平方米的业主投票权参加了投票,其中开发商以业主身份占了4.8万平方米。王女士认为开发商不可能拥有4.8万平方米的投票面积,决议存在虚假,请求法院确认业主大会程序违法,投票无效,并撤销业主大会决议。一中院终审认为,开发商是否拥有4.8万平方米投票面积,对决议是否通过至关重要。双方对该面积存在争议,而业委会未能提供相应证据,应承担举证不能的后果。可以认定物业费增加包干制方式没有征得全体业主同意,业委会擅自增加包干制内容可能损害王女士利益。据此一中院终审判决撤销业主大会决议。

“有多少业主参与投票?”记者问。黄先生解释称,他们小区90%的房子外租,当天租房子的人都没去,只有百分之十几的常住业主参加。黄先生还承认,业主大会没有相关政府部门的人员参加,成立的“业委会”也没有备案。“业委会”未进行备案28日下午,记者从美兰区住建局物管办得到证实,该小区的“业委会”没有进行备案。物管办的谢主任表示,海口市根椐国务院《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》、国家住房和城乡建设部《业主大会、业主委员会指导规则》有关规定,结合海口市物业管理实际,出台了《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》,对于小区业委会成立程序有一套明确严格的规定。选举业主委员会,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果没有走这个程序成立的业委会是无效的。谢主任还表示,该小区“业委会”收取管理费涉嫌违法,小区的业主可以拒缴或向执法机关举报。

物业办公室人去楼空。京华时报记者赵思衡摄6月20日晚上9点半,朝阳区小红门乡恋日绿岛小区原物业公司在没有交接完毕的情况下擅自撤出,并带走相关资料及合同。相关负责人联系不上,致使新物业公司无法接手管理工作。对此,小红门乡社区办工作人员称,将尽快与该物业公司负责人取得联系,督促他们完成交接工作。■探访原物业人去楼空昨天上午9点,记者来到小区原物业——北京华野家园物业管理有限公司(以下简称华野物业),办公室内没有工作人员,除了几张办公桌外,其他物品都已被搬走,业主多次拨打电话都无法联系上相关负责人。

“现在北京市大多数建立了业委会的小区,都是因为出现了危机或突发事件业主才团结起来,而更多小区业主不了解自己的权利,暂时没有危机,大家对小区业委会就不关注,很难团结。”魏强说。根据北京市国土资源房管局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》规定,业委会要成功地在房管局备案,需要提交三分之二以上业主投票通过的业主公约和业主大会议事规则。这个文件提高了备案的门槛,因为广大业主缺乏维权意识,难以收集到三分之二的签名。

中墩 李烈冰 卧云

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