郁亮谈房地产公司如何转型


 发布时间:2021-05-17 21:16:45

郁亮说,他对互联网的免费模式有些怀疑,互联网对有些行业改变很大,但地产行业有自身的特点,万科最重要的还是要专注做好自己的主业。对于万科的股价,郁亮坦言很不满意,他也不理解公司经营得这么好,却得不到证券市场认同。他开玩笑说,每年给女儿的压岁钱都按万科股价折算,如今连他女儿都对此提出

每经记者 尚希 发自北京这一次,万科选择了百度当“合伙人”迎接大数据时代。昨日(6月5日),在北京798中国导演中心表演厅的看台上,万科集团总裁郁亮、执行副总裁毛大庆并排端坐,他俩中间是一位新伙伴——百度公司副总裁张东晨。一场极具科技感的开场秀之后,郁亮宣布万科将联合百度启动商用地产的科技化运营。未来万科与百度的合作,将应用在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心,基于百度的定位技术服务,集合“消费者、商户、运营商”的商业生态系统。

郁亮介绍,2009年万科管理费用绝对量同比降低5.8%,销售费用绝对量同比降低18.6%,管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9%,超额完成降低20%的目标。2008年末万科曾对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。年报显示,由于市场回暖,经跟踪评估,万科对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。由于销售良好且在土地市场出手稳健,截至2009年末,万科持有货币资金230亿元,净负债率19.7%,较2008年末降低13.4个百分点,财务状况更趋稳定。

新京报:国家对房地产是否有税收优惠?万科是否受益?郁亮:税收优惠与万科没有关联。比如08年买地的可以分期付款,07年的不可以。政策帮助的是有困难的企业,帮助弱者。我们认为政策对行业来说应该是统一的,不应该分困难或不困难。对这个我也很苦恼,因为万科无论如何说不上是困难企业,如果这么说了股东也会不同意。万科08年光税就交了82亿,政府税收今年缺口很大,我们对今年出台税收优惠不抱任何希望。新京报:如何看待假按揭?郁亮:假按揭可能存在,问题是数量有多少。这个要问银行。我觉得可能有,但是极少数。(记者 张晓玲)。

郁亮指出,万科主动拥抱互联网以求创新,“全民经纪”即是这一思路下的产物,其实质是利用互联网建立客户平台,积极拓客。在他看来,一方面,当下房地产行业从卖方市场向买方市场转变,使得客源变得更为重要,所以万科更需大力扩展;另一方面,以前行业内认为异地销售不可能,但现在电商已有动作,如果开发商再不行动,很有可能沦为电商背后的制造商。对于营收下降的原因,万科董秘谭华杰解释称,上半年竣工项目少是主因。目前万科的财务很稳健,郁亮表示,万科本身现金充沛,主要融资来源是卖房子的回款,海外融资占比17%,对于开发贷依赖性较弱。

第二、绿地赶超万科,某种程度上也说长三角市场的复苏。第三、多元化的战略模式将比单一模式更有优势。万科虽然在转型,但住宅业务还是占有大板块。而绿地一种推崇多元化的战略模式。“对于绿地而言,此次上升为“地产一哥”,也能够为未来的战略大扩张提振士气。尤其这能够为绿地新城市的项目拓展带来一些便利。”他表示,万科似乎对于这样一个排行榜并不在意,理由是认为单纯以规模论英雄,反而会迷失了未来战略转型的方向;但很显然,万科背后的压力是存在的,尤其在一些同类房企频频发出挑战的过程中,将使得万科未来的职业经理人队伍稳定、既有客户群的稳定等带来冲击。“当然,有压力也说明楼市竞争格局在悄然变动,或加快万科在转型路上的节奏。若是如此,那么对万科而言,丢失第一宝座,并非坏事。”最后,严跃进这样告诉中国经济网记者。(记者 郭晓伟)。

王石坦言,任何一个人都会经历过青春期,万科也一样。公司现在已经进入了成年期,将会变得更加成熟,不会再一味追求发展速度和规模,而是转向提高质量效益,增强核心竞争力。市场调整尚未结束谈到对当前房地产市场的看法,郁亮表示:对房地产行业依然看好,对未来有信心;目前商品住宅有回暖迹象,后市走势有待观察;经济环境持续变化,地产行业调整尚未结束。郁亮称,销售仍是第一位的,“活跃市场,促进成交”的策略将贯穿09年始终;万科将继续秉持“现金为王”,在存货上量出为入。

根据万科的观察,16个主要城市土地流拍的比例已经从今年第一季度的11%快速上升至第二季度的21%,溢价成交的比例则由第一季度的41%大幅下降至24%。“根据经验,下半年土地供应将进一步增加,土地市场的调整才开始,未来可能会有更好的拿地机会,我们对此将保持关注。”谭华杰说。“整合全球资源为万科所用”今年,万科加快了进军海外的步伐。今年2月份,万科通过与美国知名开发商合作的方式,参与美国曼哈顿项目的开发;继香港荃湾西站项目后,万科还通过收购的方式在香港获得湾仔项目;此外,万科的旧金山项目、新加坡项目都将于近期开盘。

“他们头几天觉得高原反应快受不了,到第4天就没事了,后面在青藏高原、阿里无人区的时候蹦蹦跳跳都没问题了,这让他们觉得登山不就这么一回事吗?熟悉了不就可以登了吗?”在登山过程中,许多人体重大降,郁亮却基本没有变化。“饭不是说可口不可口,那是活命的基础。你说今天高兴了不吃了,未来还想不想活着回来?想活着回来再难吃也要咽下去。我觉得那时候三餐就像猪吃饲料一样吃东西,在一个月之内反而长了3公斤,后来冲顶的时候把这3公斤又弄掉了。

在毛利率下降的同时,万科结算净利率为12.25%,同比有所回升。2009年万科新进入烟台、三亚两个城市。根据万科 2009 年年报数据,除京沪广深四个一线城市之外,杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。在万科总裁郁亮看来,战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间,从而避开争夺过于激烈的市场,把握机会获取优质土地。净负债率降低13.4个百分点万科2009年共获取新增项目44个,对应万科权益建筑面积1036万平方米。

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