郁亮 中国房地产进入白银时代


 发布时间:2021-05-17 21:14:54

不争规模,争城市配套商转型;不博高利润率,重视上市公司ROE(净资产收益率)提升;无惧互联网抢饭碗,学习互联网极致精神与扁平化架构……3月7日,万科(000002,SZ)总裁郁亮现身万科2013年度业绩发布会,再次强调万科“真的不在乎老大(规模)问题”,并指出房地产行业利润率下降

万科总裁郁亮。拥有全球最大房企的名头,每年的资金流水超过广州一个城市的GDP,但这些没能让万科坐在房企龙头老大的位置上而安枕无忧。在万科自己定义的房地产下一个时代——“白银时代”中,其坦承房地产的钱将不再像上一个10年那么好赚了。“中国现在所有的发展商,包括万科在内,都还没拿到下个时代的入场券。”面对笔者的提问,万科总裁郁亮说,没有成功的企业,只有时代的企业,并没有什么基因能让一家企业一直活得好,所以,面对房地产市场从黄金到白银,万科的选择是不断改革和创新。

郁亮讲述了一则小故事,生动的说明了这种制度带来的变化:1亿元的存款,在银行存一天是6万元利息,但要求钱在15时之前存入,以前万科的财务人员大概没有想过在下午茶前把钱存进去,而成为合伙人后,就像网友每天关心自己理财通的收益一样,他会从思想上把管理公司的资产转变为管理自己的资产。“以前大手大脚花钱花惯了,现在要学会精细化运营,而号召是不能让员工省钱的。”郁亮表示,于是合伙人制度便成为这样的一个机制,“万科有480亿元资金,每年资金流水超过广州的GDP。

万科不是北马的赞助商,郁亮却有意无意地到处闪亮了万科的招牌,组团参赛的各大赞助商们多少有些黯然神伤。时间回溯,我们不难发现,运动公司万科与马拉松之间的关系日渐紧密。上月,万科连续在太原、烟台等地深度赞助马拉松赛;8月,万科的精神领袖王石为合肥MINI马拉松鸣枪。4月,万科赞助波士顿马拉松,组团15人参赛。自打王石登上了珠峰,万科似乎便将自身与运动系上了扣,当下实际操盘者郁亮投身马拉松,与此可谓一脉相承。而毛大庆跟随的脚步,无异于另一种延续。

对于2015年的北京楼市,毛大庆认为很难过分乐观,他甚至表示赞同媒体的一个看法:2015年北京楼市的一手纯商品住房的成交量可能进一步下滑,从2014年的6万余套下降至5万套的空间。而对于目前被看好的中高端项目的竞相入市,毛大庆表示,地价倒逼催生房企在高端项目上开打,但这类项目的市场需求实则有一定限度,纵然限购全部解除也难以释放出足够的中高端改善需求。由此,毛大庆进一步论及,目前一些已经“重仓”的地块如孙河、东坝,是“不拿地不甘心,拿完地要出汗”。

而现在,在社会信贷不那么宽松,房地产投资水平逐渐下降的大环境下,房地产企业采取入股银行、保险等金融机构拓展融资渠道的方式将成为必然的选择。万科欲转型城市配套服务商今年以来,郁亮带领万科高管密集拜访了海尔、小米、阿里巴巴等炙手可热的互联网企业。很快,万科学习互联网思维的成果浮出水面。万科首先从内部“开刀”,变职业经理人制度为事业合伙人制度,强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系,为股东创造更大的价值。据郁亮介绍,除了对内部架构进行互联网思维的改造外,对外万科正在逐步转向更安全、效率更高的“轻资产、重运营”模式,通过“小股操盘”,让管理和运营产生价值。“虽然都是盖房子,但原来主要是盖有人住的房子,而现在要盖有人用的房子,有商业、购物中心等城市配套。当然并不是说万科自己要去做食堂、菜市场,我们是盖好了给别人来用,然后通过操盘来赚钱。”万科转型城市配套服务商的身影正逐渐显现。新华社供稿。

万科17日发布半年度报告。尽管上半年全国住宅市场销售下滑,但万科仍保持稳步增长,实现销售面积821 .2万平方米,销售金额1009.1亿 元 , 同比分别增长1 4 .6 %和20 .6%。万科总裁郁亮透露,上半年公司销售的产品中,144平方米以下的户型占比达到92%。据万科方面预计,今年超过七成的竣工量将集中在下半年。由于上半年结算不多,万科中报的营业收入同比略微下降了1 .0%,为409 .6亿元 ,但公司的投资收益大幅上升237 .8%。

自称猫头鹰的万科总裁郁亮始终警惕着房地产行业的每一个风险,不断寻求在 “白银时代”生存下去的机会。作为传统地产行业的领军人物之一,郁亮曾多次参观小米等企业,并在万科30周年张家界答谢会上公开表示,要用互联网思维打造万科。在此次肖莉提出辞职加盟房多多后,郁亮从合伙人角度提出合作邀请,他表示,万科作为一家传统企业,在积极融入互联网,“未来我们的合伙人范围会越来越宽泛,那时希望你(肖莉)成为新的合伙人。”据悉,肖莉即将加盟的房多多是一家互联网房地产O2O整合服务平台。

不过,现在情况或许将有所变化。郁亮称,目前融资环境越来越宽松,万科也灵活运用了如公司债、前海REITs等金融工具,未来会进一步推进金融化。在轻重之间,万科将相对灵活,据介绍,万科的金融化并不是指拿下金融牌照,为业主提供金融化服务,而是将万科的资产通过合适方式在需要的时候变现。“在未来的万亿市值平台中,希望传统住宅销售业务占比不到一半,另一半主要来自新业务,目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等,至于消费地产业务、养老业务,需待明确模式后,才会推广。”郁亮称。

在刚刚结束的2014年,万科在实现销售回款2000亿元的同时,愈发直面竞争者对于中国房企一哥地位的追赶与挑战。由此,2015年担纲战略首发的万科松花湖滑雪度假区,不仅是万科旅游地产的新旗舰,更仿佛一个醒目的地标,标示出万科在白银时代的转型路径。转型酝酿已久鼓励尝新在1月16日的万科松花湖滑雪度假区的开幕仪式上,万科总裁郁亮的致辞仍然贯穿着“白银时代”“转型”“城市配套运营商”三个关键词,这已经成为万科高层自去年以来相当长一段时间里的表达要点。

西华县 中资 吴佳瑛

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